所さん大変ですよ 「23区内の超格安物件？の秘密」▽こんな話 再建築不可物件あれこれ

NHＫ総合　202.3.10放送
23区内の戸建てが350万 再建築不可物件で新しく立て直せない建物☆
数多くある 再建築不可物件 リフォームして賃貸が新たなビジネスチャンスに☆
脱出ゲーム型お化け屋敷として活用☆
倉橋島の音戸地区 ゲストハウスの管理人をリモートワーカーに依頼

【司会】所ジョージ，木村佳乃，庭木櫻子
【出演】牛窪恵，伊藤海彦【ゲスト】弁護士 三平聡史 世良光治 【語り】吉田鋼太郎

23区内の戸建てが350万 再建築不可物件で新しく立て直せない

「23区内の戸建てが350万？」の情報が入った。
早速 情報を寄せてくれた 不動産会社社長 小澤梨恵さんと接触する｡

同じ町内にある 同じような大きさの 一軒家は 2, 990万円｡
狭い路地の奥に建つ木造2階建ての一軒家｡築60年｡事故物件でもそこまで安くならない。
中に案内してもらうと 延べ床面積 58㎡｡家具 家財道具もついており、ぎっしり詰まった本棚が並ぶ。
持ち主が １年前に亡くなり 家の中は そのままになっているのだという｡

23区内で350万円なのは ｢再建築不可物件｣ なんです。
｢再建築不可物件｣とは 今 立っている家を取り壊したら 二度と新たな家を建てられない物件のこと｡

日本の建築基準法 ｢接道義務｣では 原則 幅４ｍ以上の道路に 敷地が２ｍ以上 接していなければ 建物を建てられない｡

この物件は ４ｍ幅の道路から 1.8ｍの路地を奥に進み そこから さらに 細い路地を入った先にある｡
消防車や救急車が入れない。
再建築不可物件は評価額が2～3割なので高く売れない。
空き家をこのまま放置するのは防災上危険。

「解体しようと思うと解体費 何百万もかかり 壊しても 壊し損。解体したところで 固定資産税が6倍かかる」
200平米以下の土地の場合 住宅が立っていると固定資産税は６分の１に軽減される｡
しかし 更地にしてしまうと軽減措置が受けられなくなり 税額が跳ね上がってしまうのだ｡
「壊したくとも壊せない。売りたくとも 売れない」
壊さずにそのまま放置してるってことで 空き家問題にもつながる。

総務省の統計によれば東京23区内の住宅は およそ490万戸｡
そのうち 少なくとも 24万戸以上 実に 4.9％が 再建築不可物件だと推測されている｡

不動産芸人のぺんとはうす 世良と申します｡
世良さんは 首都圏で1位の営業成績、やり手の営業マン
(世良)今日も朝から1件 物件 成約してきました。
僕自身 不動産会社に入って 再建築不可物件 成約に至ったケース 3件。
売ろうとしている人は 周りの相場から 3000万円くらいで売れると思っている。僕が査定で 350万円ですと言うと この人何言ってんのなってしまう。

その土地だけでは２ｍ道路に背していないが 隣の土地と一緒に売れば 接道できることがあるので しばらく待って隣と一緒に売ろうという方が多い。

(弁護士 三平)2015年に｢空き家対策特別措置法｣が出来て、倒壊する危険 周りに害を与える空き家に 行政が取り壊しの命令を出せる。
自治体によっては 取り壊しや補強などに助成金を出すことがある。

リフォームして賃貸 新たなビジネスチャンス

リフォーム会社社長 入江尚之さんが案内してくれたのは23区内の住宅地｡
再建築不可で朽ち果て、隣から「瓦が飛んでくる」といわれていた 建物を 去年 520万円で買い取り
2, 000万円かけてリフォームしたという｡

(入江)ボロボロの再建築不可物件非常に安く手に入るので きれいに直して 賃貸に出すとビジネスチャンスがある。

この家を借りている女性に家の中を見せてもらった｡すてきなリビングで51平米の2ＬＤＫにロフト付｡

(入江)柱や はり 階段の位置など構造物はそのままに 全面リフォームした｡天井が透けているのは 採光です。再建築不可物件は日当たりがよくない物件が多いので 2回にリビング｡
浴室も いち押しポイントで猫足バスタブを入れている。

女性は 夫婦２人暮らし｡飼い猫にとっても快適な環境がこの物件を選ぶ決め手になったという｡
「暑いと天井が冷たいので ずっとあそこに寝ている。寝ている姿を下から見るのは新鮮です」

家賃は 近隣の相場なみの12万円｡
しかし2500万年以上の投資 元は取れるのか？

(入江)新築で 5000万円くらい 今この辺だとする。それが2500万円ででき、家賃は周辺の相場と全く一緒で いい利回りで廻る。15年目以降は非常にいいビジネスになる。
最近 一部の再建築不可物件は取り合いになっている。

(牛窪)再建築不可物件でも 一戸建てが 安く手に入るなら こだわりのリフォームを施して住む方も増えている。コロナ禍で ますます戸建て志向が強まった といわれてるんです｡
去年行われた調査によると４人家族の81％ ２人家族でも54％が 一戸建てに住みたいと答えてる｡

(世良)実際 再建築不可物件 僕たちが物件情報サイトに掲載すると 問い合わせめちゃくちゃ来る。
でも 物件が 銀行から見たら 担保物権にならないので 通常の住宅ローンが使えない。
なので再建築不可物件 買う場合は基本的には 現金購入が原則。
消防車 救急車が入りづらいってことは リフォーム業者の車も入りにくいので 費用がかさむケースが多い。

(所)もう こうなったら お父さんの日曜大工｡
(世良)ですから こういう物件 所さんみたいな人に ぴったりなんです。
営業 かけられてますよ｡

(三平) 再建築不可物件は文字通り 再建築できない。リフォームはOKかというと限度がある。大規模修繕 大規模模様替えと見なされると 法律違反になり 取り壊しの命令を受けることもある。
リフォームは 信頼できる施工業者に頼むのが重要です。

脱出ゲーム型お化け屋敷として活用

戦慄の 再建築不可物件を見つけちゃいました｡
問題の物件は 東京 杉並区にあるという｡

私 ｢Ｙ澤不動産｣の山本と申します｡
「内見に きていただく方多いんですけど なかなか契約まで進まず…」
(取材者)それはどうして？

(木村)止まっちゃいましたね｡

肝心なところは答えてくれぬまま 問題の物件へ｡
川沿いに立つ日本家屋 家の前の道路は ４ｍ以上あるように見えるが…｡
聞けば この道は｢河川管理用通路｣、道路ではなく河川の一部という扱いなので 車も入れない｡

戦慄の再建築不可物件の中へ｡
(Ｙ澤不動産)階段急になっています。
(取材者)すごいくらいですね。

(Ｙ澤不動産)間取り図を忘れてきたのでちょっと近くの事務所に戻っていいですか？。
(取材者)えっ あっ…｡
そのとき…｡
(取材者)うわっ！ えっ…｡ 真っ暗になった…｡
≪(物音) 誰か助けて 「うるせえー」

実は ここ ｢殺人鬼の住む家｣という設定の体験型アミューズメント施設
殺人鬼役の男性に見つからずに 鍵の在りかを探り この家から脱出しなくてはならない｡

「勝手に人の部屋に入りやがって! 」
「いるんだろうが 出てこい!ドンドン!」
制限時間は30分時間内に脱出できないとゲームオーバーになる｡

「どうも 脱出おめでとうございます」
現れたのは 映像作家の吉澤ショモジさん。この脱出ゲーム型お化け屋敷を発案した人物だ｡
実は 先ほどの女性は架空の不動産会社の社員｡
参加者は 物件の内見に来た という設定で恐怖の館に閉じ込められる｡

聞けば この物件 吉澤さんの会社が 2, 500万円で買い取ったものだという｡
築60年の古さは そのままにより おどろおどろしく改装するのに300万円ほどかけた｡
(吉澤)再建築不可物件とお化け屋敷 相性がとてもよかった。

５年前のオープン以来n一軒丸ごと 作り込まれた 世界観が評判を呼び お客が押し寄せるように｡
かけた費用2800万円はあっという間に回収。
(吉澤)平均で月に1000人、大体1年でペイできている。

にぎわうお化け屋敷を地元の人は どう思っているのか？
成果屋さんは「最初はなんだこりゃと思ったけど　何でも受け入れた方がいい。シャッターが降りたりする商店街も多いから お化け屋敷いいことだと思う」
書店さん「結構みなさん知っていて 「お化け屋敷どこ？」って、方南町に脚光当たってるみたいでうれしい」
今では 商店街をあげて お化けイベントを企画するなど 盛り上がっている｡

ディレクターが外で聞いてたところ 近くに幹線道路が走っていたり 川が流れていたりして、音は気にならない ようだった。あと お化け屋敷で、お客さんは 声出すと 殺人鬼に見つかってしまう設定なので黙っています。

車輪の付いているトレーラーハウスは建築確認もいらない

(牛窪)トレーラハウスなら大丈夫と売り込んでいる会社がある。トレーラーハウスは実は 建築物ではなくて車両の扱いなので、再建築不可の土地を活用するにはぴったりです｡

(三平) 車両の付いているトレーラーハウスは建築確認もいらなくて 敷地がどこの場所でも おいていい。しかし コンテナハウスの場合は車輪が付いていないので すぐに移動できない、建築物と見なされるので注意が必要です｡

倉橋島の音戸地区 ゲストハウスの管理人リモートワーカーに依頼

ディレクターが向かったのは広島県｡瀬戸内海に浮かぶ 倉橋島の音戸地区、古くから
瀬戸内海有数の港町として栄え昔ながらの町並みが残っている｡

地元の 音戸町高須自治会長 森脇末正さんに話を聞いた｡
「昔は 人口も民家も多かった。500軒くらいあったが、120軒が空き家です。」
町内を案内してもらうと、古い家々が 急勾配の坂に沿って 密集している｡
「車は入れない。上の方消防車もあがれんです。買い手がおれば 売るんですが」

再建築不可物件 だらけの街が、物件活用のヒントを発見した！
港に近い家の中から 現れたのは 20代のカップル｡
２年前にオープンした 古民家をリフォームした ゲストハウスの管理人だという彼らは 東京から来た リモートワーカーで、ここに滞在しながら ウェブマーケティングや ウェブデザインの仕事をしているという｡
「ここに 家賃3万円払いながら 宿泊客の対応もしている。お客さんが1組来る度に清掃したり対応すると 2～3000円くらいの報酬があるので 管理人をすると家賃がタダになると思っている」

この宿のオーナー 此松武彦さんは もともと 世界中を旅してきた 旅行添乗員｡
瀬戸内海の景観は 世界のどこにもない 美しさだとほれ込み ここでゲストハウスを開いたものの コロナ禍で客足が低迷 思いついたのが 各地を転々としながら リモートワークする若者に管理人になってもらうことだった｡

「東京で暮らすよりも穏やかな時間が流れて 東京で家賃払うならこっちで払ってこういう田舎の生活のできる方が私にとっていい」

(世良)古き良き町並みほど 道路が狭い。すごく やっぱり多いんですね｡前は 今と違って 間という単位で１間が 1.8ｍなので、1.8ｍ道路すごく多いんですよ｡

(所)1.8m ちょっと斜めにすれば2mになる。(笑い声)

(世良)不動産流通業でよく言われるのは 直径2mのバランスボールがスーッと通っていくなら 再建築できる…って教えられました｡
僕としてはとにかく そういう安い物件 ピックアップしますんで 所さん買ってください。
(所)どうしても 私のほうに…｡

▽まとめ&感想

再建築不可物件 いろいろな活用ありました。
リフォームして賃貸 ローンが組めたらいいですね。雪の中にずっといるので 倉橋島の音戸地区 ゲストハウスの管理人やって 暖かいところにいたいです。
古い建物の 解体費用なんとかならないんでしょうか。この辺の農家は 自宅･蔵･作業小屋 など持っているんですけど ほごすのに ウン百万かかったと聞こえてくると そのままに。子供達にほんとお荷物です。あの空き家の解体費用 行政が立て替え 後で請求なんてニュース聞くけど なぜあんなに高価なんでしょう。なんとかしてほしいです。